Schlagwortarchiv für: Kapitalanlage

Jüngst fragte mich ein Kollege nach meiner Einschätzung zum Markt der Immobilien. Meine knappe Antwort: „Sehr gut.“ Die Gründe für meine Einschätzung liegen auf der Hand und sind belastbar. Am 22. März 2024 verabschiedete der Bundesrat das Wachstumschancengesetz und Immobilien sind seitdem als Kapitalanlage noch attraktiver als davor.

Der Bund gibt mit dem Wachstumschancengesetz neue Anreize für den Kauf von Wohnungen. Die Abschreibungen für Immobilien wurde deutlich verbessert. Darüberhinaus sind mittlerweile wieder zinsgünstige KfW Fördermittel bis zu 150.000 € abrufbar. Allerdings gelten alle diese Vorteile nur beim Kauf von:

Wohnungen mit KfW QNG Standard als Kapitalanlage!

Denn nur diese eröffnen den vollen Zugang zu zinsgünstiger KfW Förderung und verbesserten Abschreibungen und Steuereffekten dank Wachstumschancengesetz. Konkret bedeutet dies für Kapitalanleger:

  • bis zu 150.000 € KfW Darlehen zu günstigen Zinsen.
  • 5% degressive Abschreibung auf den Gebäudeanteil (bis 3 %)
  • Sonderabschreibung von 5% aus 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche für die ersten vier Jahre (bisher 2.500 €)
  • Dauerhaft relativ höhere Kaltmiete dank hoher Energieeffizienz
  • Geringes Risiko für energietechnische Nachrüstungen

Immobilien rechnen sich wieder

Kapitalanleger können all diese Vorteile bei der Finanzierung von Immobilien im KfW QNG Standard nutzen. Das Ergebnis ist, dass sich diese Immobilien sehr gut rechnen im Vergleich zu alternativen Kapitalanlagen. Fast 50% des Gebäudewertes lassen sich in den ersten 10 Jahren abschreiben und bergen zudem einen ordentlichen Steuereffekt. In Summe können die Vorteile aus KfW und Abschreibung mehrere Zehntausend Euro ausmachen. Das können Ihre Bank und Ihr Steuerberater durchrechnen und bestätigen.

Angebot dünn gesät

Die einzige Herausforderung besteht darin: Das Angebot ist dünn gesät und man muss erst einmal Immobilien finden, die diesen KfW QNG Standard erfüllen. Nur sehr wenige Bauträger können oder wollen diese hohen Anforderungen bedienen. In Bayern und Süddeutschland hat die ERL Immobiliengruppe frühzeitig die Weichen gestellt für diese energieeffiziente Bauweise und kann nun laufend attraktive Projekte anbieten für Kapitalanleger.

Fordern Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch an unter 01515 580 550 91 oder per Mail an t.bily@erl.de

P.S. Referenzen zu meiner Arbeit finden Sie in diesem Artikel.

 

 

Die letzten Jahre waren wie im Eldorado: Was kostet die Immobilie? Mir egal! Weil den Kredit bekomme ich für lau und der Staat zahlt noch knapp 35.000 € obendrauf. So lief das bis Ende 2021. Dann kam alles ganz schnell ganz anders: Die Zinsen für Baufinanzierung liegen Mitte 2022 bei rund 3%. Inflation und Lieferengpässe treiben die Preise für Energie und Baumaterialien. Die Regierung hat die Förderung energieeffizienter Bauprojekte zum Jahresanfang 2022 auf Eis gelegt. Kurzum: Höhere Kosten, teurere Kredite, keine Zuschüsse. Die Anleger machten eine Vollbremsung. Statt Euphorie herrscht nun Unsicherheit. Die Stimmung der Verbraucher ist auf einem Tiefpunkt angelangt und diese Zurückhaltung wirkt sich natürlich auch aus auf den Immobilienmarkt.

Vollbremsung nach Rallye

Der Immobilienrallye der letzten Jahre wurde schlagartig ein Ende bereitet. Die neue Regierung schränkte die KfW Zuschüsse stark ein. Der Krieg in der Ukraine wirbelte die Geldmärkte durcheinander. Zurück bleiben verängstigte Anleger, die Billionen von Euros auf ihren Konten horten und nicht richtig wissen, was sie damit anfangen sollen. Sie spekulieren, wie sich Märkte und Preise in Zukunft wohl entwickeln. Selbst beste Sachargumente treffen auf taube Ohren und verschlossene Schatullen. Die Entscheidungswelt der meisten Kapitalanleger wird maßgeblich geprägt durch Unsicherheit. Solange die Kapitalanleger nicht wissen, wie sie den Ausgang gewisser Entwicklungen bewerten können, werden sie keine neue Entscheidung über ihr Geld treffen. Das heißt: Bis dahin bleibt es auf den Konten liegen. Auch wenn dort die Inflation einen Teil wegschmilzt. Auch wenn die Zinsen diese nicht kompensieren können.

Daten statt Gefühle

Die Inflation wabert aktuell um die 8% und die Aussichten für die nächsten Jahre deuten nicht darauf hin, dass dieses Niveau wesentlich sinken wird. Was das für angespartes Geld bedeutet? 5 Jahre in Folge mit einer Inflation von 8% in 5 Jahren lassen 300.000 € Kaufkraft auf gerade mal 189.000 € dahinschmelzen.

Dass die Zinsen wieder deutlich über 0% liegen, verursacht zwar wieder Kosten bei der Aufnahme von Fremdkapital. Aber seien wir ehrlich: Das ist ein normaler Zustand. Unnormal waren die Negativzinsen der letzten Jahre; ebenso die großzügigen Zuschüsse des Staates.

Aber nun zur eigentlichen Frage: Lohnt sich ein Immobilienkauf in diesen Zeiten? Was könnte Anleger für einen Immobilienkauf motivieren? Die gute Botschaft: Seit den Corona Jahren hat sich eine Rekord-Sparsumme auf deutschen Konten angesammelt. Kapital wäre also genügend vorhanden. Nichtsdestotrotz ist festzuhalten, dass sich das Potential und die Perspektive der Immobilienkäufer neu formieren:

  1. Nicht wenige scheiden als Kunden zukünftig aus, weil sie sich den Bau oder Kauf einer Immobilie schlichtweg nicht mehr leisten können. Die Höhe der monatlichen Belastungen ist für sie nicht mehr zu stemmen bzw. stellt ein zu großes Risiko dar. Die Banken lehnen eine Finanzierung ab. Das Traumhaus muss ein Wunsch bleiben.
  2. Aber es gibt noch genügend Sparer, die über ausreichend Mittel verfügen und nach guten Kapitalanlagen suchen. Diese Kapitalanleger müssen heute neu rechnen angesichts der neuen Rahmenbedingungen. Ob eine Immobilie als Altersvorsorge sinnvoll ist, kann man nach folgenden Aspekten bewerten:
    • Werterhalt für das Kapital – eine einfache Rechnung mit Berücksichtigung von Inflation, Zinsen und Tilgung (so wie früher:)
    • Nachhaltigkeit und Energieeffizienz – ein großer geldwerter Vorteil hinsichtlich Werterhalt und Betriebskosten
    • Rund-um-Sorglos-Services – Kapitalanleger suchen solide Anlagen, keine Arbeit
    • Vorsorge für „Wohnen im Alter“ – das ist ein erhebliches und wachsendes Risiko, das die meisten noch nicht präsent haben.
    • Verlässliche Mieterwartung – Auslastungszahlen von anderen Häusern helfen als Beleg
    • Referenzen – von Käufern, Bewohnern, Mietern, Angestellten

Hier ein Beitrag aus der SZ vom August 2022 zu diesem Thema.

Und dann gibt es noch diejenigen Anleger, die eine Immobilie nicht wollen, sondern brauchen. Deren primäres Motiv ist nicht die Rendite, sondern der Bedarf.

Natürlicher Bedarf im demographischen Wandel

Wir erleben das im Alltag immer wieder: Sobald Bedarf akut wird, spielt der Preis eine untergeordnete Rolle. Bei Immobilien bedeutet dies: Wenn

  • der Enkel studiert, braucht er eine Studentenbude.
  • die Familie wächst, braucht sie ein größeres Zuhause.
  • der Job uns in eine andere Stadt trägt, brauchen wir dort eine Bleibe.
  • die Großeltern nicht mehr alleine können, brauchen sie Betreutes Wohnen….

Genau diese Motive sorgen momentan für die meisten Kaufabschlüsse im Immobilienmarkt. Menschen kaufen, weil sie Bedarf haben. Die Rendite rückt in den Hintergrund. Problem ist: Der Bedarf ist bei denjenigen, die ihn haben, nicht immer präsent. Vor allem dann nicht, wenn der Bedarf erst in der Zukunft liegt und jetzt schon Vorsorge dafür zu treffen wäre.

Ein gutes Beispiel für wachsenden und dringenden Bedarf ist der Markt altersgerechter Immobilien. Die demographische Welle treibt mit einer wachsenden Zahl von immer älter werdenden Menschen auf uns zu. Es ist jetzt schon offensichtlich, dass Plätze in Pflegeheimen und Betreuten Wohnanlagen zu einem knappen, heiß begehrten Gut werden. Der Bedarf steigt kontinuierlich. Es wäre jetzt an der Zeit, für sich und die eigene Familie Vorsorge zu treffen zum Thema „Wohnen im Alter“. Durch den Kauf einer altersgerechten Immobilie.

In einem Interview im Anlegermagazin CASH ist zu lesen: „Große Stabilität sehe ich bei Pflegeimmobilien, da diese aufgrund des demographischen Wandels und der hohen Nachfrage nach Pflegeplätzen und damit stabilen Mieterträgen weiterhin stark nachgefragt sein werden.“

Hätten wir doch damals…

In den kommenden Jahren wird sich der Immobilienmarkt neu formieren. Es könnte vorübergehend weniger Geld in diesen Markt fließen, weil Alternativen wie Festgeld attraktiver werden. Die besten Aussichten werden die Anleger haben, die auf die neuen Rahmenbedingungen rational und konsequent reagieren und mit der gebotenen Sorgfalt Immobilien in ihr Portfolio aufnehmen. Die Voraussetzungen sind gut:

  • Es ist mehr Kapital vorhanden als je zuvor.
  • Der Bedarf an neuen Wohnungen bleibt hoch, vor allem mit guter Energieeffizienz, vor allem in großstädtischen Lagen.
  • Bedarfsimmobilien wie altersgerechte Wohnformen profitieren von „natürlichem“ Wachstum der Nachfrage.
  • Die Preise für derartige Immobilien werden nicht fallen. Möglicherweise wird sich der Preisanstieg in der Spitze vorübergehend verlangsamen.

Übrigens ist die Situation nicht neu. Auch nach der Lehmann Krise kam es vorübergehend zu einem Investitionsstau. Der löste sich zügig auf, sobald wieder mehr Vertrauen herrschte. Diejenigen, die damals schnell agierten und in gute Immobilien investierten, dürfen sich heute über beachtliche Wertsteigerungen freuen. In 10 Jahren könnten Sie das auch.

Krieg in der Ukraine, Inflation, Energiepreise, Long Covid und neue Corona Welle im Herbst… Es gäbe viele Gründe, jeden Morgen vor Angst schweißgebadet aufzuwachen. Bei sachlich nüchterner Bewertung unserer Lebensumstände stellt sich die Lage etwas anders dar: Der Krieg wird irgendwann enden, die Inflation wird uns wohl etwas länger begleiten genauso wie höhere Energiepreise. Und Corona wird entweder verschwinden oder Teil unserer Normalität werden.

Und in der Zwischenzeit?

…können wir zitternd abwarten, bis alles wieder wird wie davor. Dieser Fall wird nicht eintreten. Oder wir stellen unser Handeln ab auf die Zukunft, in der wir üblicherweise leben (und nicht in der Vergangenheit). Was bedeutet das für unser Auskommen?

  1. Wir Deutschen haben so viel Geldvermögen wie noch nie auf unseren Konten. Wenn wir es dort ruhen lassen, frisst es die Inflation schön langsam auf. Rechnen wir mal defensiv mit 5% Inflation: dann schmelzen 300 Tsd. € Ende 2021 auf 285 Tsd. € Ende 2022 und auf 232. Tsd € Ende 2026 und es verbleiben 180 Tsd. € Ende 2031. Wenn wir also nichts machen und die Inflation auf 5% bleibt, dann schmilzt die Kaufkraft dieser hart ersparten 300.000 € um rund 120.000 € in den nächsten 10 Jahren. Es lohnt sich darüber nachzudenken, wie man dieser Geldentwertung gegensteuern kann. Denn die meisten von uns haben noch deutlich mehr als 10 Jahre vor sich…
  2. Deutsche dürfen sich auf ein langes Leben von – im Durchschnitt – rund 80 Jahren freuen. Mit 60 haben wir, rein rechnerisch, noch 20 Jahre vor uns. 20 Jahre, in denen wir Einkommen brauchen für den Lebensunterhalt und einen Platz, wo wir im Alter gut wohnen können. Wir müssen damit rechnen, dass das Leben noch ein paar Überraschungen parat hat. Möglicherweise auch ein paar weniger angenehme. Wie gut sind wir darauf vorbereitet? Mit 40, 50, selbst mit 60 können wir noch Vorsorge treffen – und das Kapital anlegen, das sonst in der Inflationshitze zu schmelzen droht.
  3. Ein vollkommen rationaler denkender Mensch, der nicht mal übermäßig schlau sein muss, käme angesichts von 1. und 2. zur Erkenntnis: „Ich nehme mein Erspartes und lege das Geld an in Sachwerte, die in Zukunft gut nachgefragt sein werden. Wie zum Beispiel altersgerechte Immobilien, die im Zuge des demografischen Wandels auf sehr lange Sicht steigende Nachfrage erwarten dürfen.
    Oder ich gebe das Geld einfach aus und genieße mein Leben!“

Gib dem Verstand eine Chance

Das Problem von uns Menschen ist: Unser Hirn ist nicht auf Investieren getrimmt. Seit der Steinzeit jagen wir und sammeln wir Vorräte. Früher Mammutfelle, heute Spareinlagen. Wir leben zwar in einer Welt von Fakten, aber jeder interpretiert sich diese so zurecht, wie er sie gerade braucht. Damit wir mit unserer eigenen kleinen Weltanschauung im Reinen sind.

Kluge Köpfe können – zumindest bei der Planung von Investitionen – diese emotionalen Wirrungen ausblenden und gewinnen dadurch einen klaren Blick auf die Zukunft. Sie (an)erkennen Fakten und vertrauen auf objektive Prognosen. Das hilft Ihnen, Angst abzulegen und übermäßiges Risiko zu vermeiden. Wie zum Beispiel das absurde Risiko, das Geld von der Inflation auffressen zu lassen.

Geben wir unserem gesunden Verstand eine Chance im täglichen Kampf mit unseren Vorlieben und Gefühlen. Dann können wir gute Entscheidungen für unsere (finanzielle) Zukunft treffen.

Hier geht´s zum Artikel

Pflegeimmobilien = Kapitalanlage + Vorsorge für Wohnen im Alter

Im internationalen Vergleich gelten Deutsche als überversichert, auch weil sie Risiken versichern lassen, die minimal oder gar nicht vorhanden sind. Eine Hochwasserversicherung im Hochhaus ist nur die groteske Spitze des Versicherungsberges. Umso verwunderlicher ist, dass ein erhebliches und sehr reelles Risiko unserer alternden Gesellschaft noch von vielen übersehen wird: Das Risiko, im Alter kein passendes Zuhause mehr zu haben. Dabei gäbe es Angebote, die Kapitalanlage und Vorsorge für Wohnen im Alter aus einer Hand flexibel bedienen können und so Sicherheit schaffen für die ganze Familie.

Wohn-Risiko steigt mit dem Alter

Schon heute gibt es 2,8 Millionen Pflegebedürftige in Deutschland, die nicht mehr alleine und selbständig zuhause leben können. Deren Zahl soll bis 2030 auf rund 4 Millionen steigen. Dazu kommen die Vorstufen der Pflege. Also die Jahre, in denen Menschen barrierefreie Wohnungen oder Betreutes Wohnen bräuchten. Denn gerade mal 2% der deutschen Wohnungen und Häuser sind wirklich barrierefrei. Im Alter kann jedoch schon ein kleines Hindernis zur unüberwindbaren Hürde werden.

Gleichzeitig sinkt die Zahl jüngerer Bürger, die zur Betreuung und Versorgung der Älteren bereit stehen. Kurzum: das Risiko, im Alter nicht mehr richtig versorgt zu werden und kein passendes Zuhause mehr zu haben, steigt in den nächsten Jahren deutlich. Das ist eine große Gefahr für den größten Wunsch der Menschen im Alter: Solange wie möglich ein selbständiges und unabhängiges Leben führen zu können. Am liebsten natürlich im eigenen Zuhause in der gewohnten Umgebung. Am allerliebsten bis zum letzten Atemzug.

Geburtenstarke Jahrgänge treiben den Markt

Die nüchterne Realität sieht leider anders aus. Die geburtenstarken Jahrgänge der 60er Jahre sorgen in Verbindung mit einer steigenden Lebenserwartung dafür, dass wir uns auf eine gewaltige Welle von alten und sehr alten Leuten einstellen dürfen. Die wollen versorgt werden und sie brauchen ein adäquates Zuhause. Genährt durch diese demographische Veränderung hat sich ein wachsender Markt für altersgerechte Immobilien entwickelt mit folgenden Abstufungen
  • Barrierefreie Wohnungen
  • Betreutes Wohnen
  • Tagespflege
  • Pflegeimmobilien

Alle diese Immobilien sind moderne Einrichtungen hoher Qualität. Das Klischee des beigen Altersheimes am Rande der Stadt hat damit nichts mehr zu tun.

Flexibel und ohne Aufwand

Nur wenige Anbieter bieten alle diese Wohnformen aus einer Hand an. Dadurch können sie ihren Kunden eine flexible Kombination aus Kapitalanlage und Vorsorge eröffnen. Nehmen wir das Beispiel der ERL Immobiliengruppe: Das Unternehmen ist seit über 30 Jahren spezialisiert auf altersgerechte Wohnformen, wurde mehrfach ausgezeichnet und gilt als Marktführer in Süddeutschland. Kunden von ERL können eine solide Kapitalanlage mit einer flexiblen Vorsorge verbinden:
  1. Die Kapitalanlage besteht darin, dass man eine Immobilie bei ERL kauft und aus deren Vermietung eine Rendite erzielt. Da auch ein Service für Vermietung und Verwaltung angeboten wird, haben Kunden keinerlei Aufwand mit der Immobilie.
  2. Der Vorsorge-Baustein besteht darin, dass Kunden im Bedarfsfall ein sogenanntes bevorzugtes Belegungsrecht beantragen können. Das gilt Wohnform-übergreifend an über 150 Standorten, für den erweiterten Familienkreis – immer wieder.

Dazu mein persönliches Beispiel

Wir wohnen in München. Vor Jahren habe ich eine Wohnung von ERL im Betreuten Wohnen im niederbayerischen Deggendorf gekauft. Bis dato wirkt diese rein als Kapitalanlage in Form von monatlichen Mieteinnahmen auf meinem Konto. Ansonsten habe ich mit der Immobilie keine Arbeit. Vermietung und Verwaltung laufen geräuschlos und unkompliziert über ERL.
Meine Mutter ist bald 90. Noch lebt sie daheim und ist selbständig. Sollte sich das ändern, könnte ich bei ERL eine bedarfsgerechte Immobilie beantragen für meine Mutter. Entweder in ihrer heimischen Umgebung im Landkreis Regen oder in der Nähe von München. Wir könnten den Standort auch wechseln, wenn wir wollten. Und wenn es später jemanden anderen träfe aus meiner Familie, könnten wir erneut Bedarf anmelden. An der Warteschlange vorbei – dank eines bevorzugten Belegungsrechts, das ERL Kunden genießen.
So wird die vorerst reine Kapitalanlage schnell zur wertvollen Vorsorge im Bedarfsfall. Das Risiko, dass jemand aus der Familie im Alter nicht bedarfsgerecht wohnen kann, wird durch so eine Investition quasi auf Null reduziert.
Von der Risiko-Relevanz her würde ich diese Vorsorge für Wohnen im Alter auf die gleiche Stufe heben wie eine Pflegeversicherung. Und die ist ja bekanntlich eine Pflicht-Versicherung.