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Die letzten Jahre waren wie im Eldorado: Was kostet die Immobilie? Mir egal! Weil den Kredit bekomme ich für lau und der Staat zahlt noch knapp 35.000 € obendrauf. So lief das bis Ende 2021. Dann kam alles ganz schnell ganz anders: Die Zinsen für Baufinanzierung liegen Mitte 2022 bei rund 3%. Inflation und Lieferengpässe treiben die Preise für Energie und Baumaterialien. Die Regierung hat die Förderung energieeffizienter Bauprojekte zum Jahresanfang 2022 auf Eis gelegt. Kurzum: Höhere Kosten, teurere Kredite, keine Zuschüsse. Die Anleger machten eine Vollbremsung. Statt Euphorie herrscht nun Unsicherheit. Die Stimmung der Verbraucher ist auf einem Tiefpunkt angelangt und diese Zurückhaltung wirkt sich natürlich auch aus auf den Immobilienmarkt.

Vollbremsung nach Rallye

Der Immobilienrallye der letzten Jahre wurde schlagartig ein Ende bereitet. Die neue Regierung schränkte die KfW Zuschüsse stark ein. Der Krieg in der Ukraine wirbelte die Geldmärkte durcheinander. Zurück bleiben verängstigte Anleger, die Billionen von Euros auf ihren Konten horten und nicht richtig wissen, was sie damit anfangen sollen. Sie spekulieren, wie sich Märkte und Preise in Zukunft wohl entwickeln. Selbst beste Sachargumente treffen auf taube Ohren und verschlossene Schatullen. Die Entscheidungswelt der meisten Kapitalanleger wird maßgeblich geprägt durch Unsicherheit. Solange die Kapitalanleger nicht wissen, wie sie den Ausgang gewisser Entwicklungen bewerten können, werden sie keine neue Entscheidung über ihr Geld treffen. Das heißt: Bis dahin bleibt es auf den Konten liegen. Auch wenn dort die Inflation einen Teil wegschmilzt. Auch wenn die Zinsen diese nicht kompensieren können.

Daten statt Gefühle

Die Inflation wabert aktuell um die 8% und die Aussichten für die nächsten Jahre deuten nicht darauf hin, dass dieses Niveau wesentlich sinken wird. Was das für angespartes Geld bedeutet? 5 Jahre in Folge mit einer Inflation von 8% in 5 Jahren lassen 300.000 € Kaufkraft auf gerade mal 189.000 € dahinschmelzen.

Dass die Zinsen wieder deutlich über 0% liegen, verursacht zwar wieder Kosten bei der Aufnahme von Fremdkapital. Aber seien wir ehrlich: Das ist ein normaler Zustand. Unnormal waren die Negativzinsen der letzten Jahre; ebenso die großzügigen Zuschüsse des Staates.

Aber nun zur eigentlichen Frage: Lohnt sich ein Immobilienkauf in diesen Zeiten? Was könnte Anleger für einen Immobilienkauf motivieren? Die gute Botschaft: Seit den Corona Jahren hat sich eine Rekord-Sparsumme auf deutschen Konten angesammelt. Kapital wäre also genügend vorhanden. Nichtsdestotrotz ist festzuhalten, dass sich das Potential und die Perspektive der Immobilienkäufer neu formieren:

  1. Nicht wenige scheiden als Kunden zukünftig aus, weil sie sich den Bau oder Kauf einer Immobilie schlichtweg nicht mehr leisten können. Die Höhe der monatlichen Belastungen ist für sie nicht mehr zu stemmen bzw. stellt ein zu großes Risiko dar. Die Banken lehnen eine Finanzierung ab. Das Traumhaus muss ein Wunsch bleiben.
  2. Aber es gibt noch genügend Sparer, die über ausreichend Mittel verfügen und nach guten Kapitalanlagen suchen. Diese Kapitalanleger müssen heute neu rechnen angesichts der neuen Rahmenbedingungen. Ob eine Immobilie als Altersvorsorge sinnvoll ist, kann man nach folgenden Aspekten bewerten:
    • Werterhalt für das Kapital – eine einfache Rechnung mit Berücksichtigung von Inflation, Zinsen und Tilgung (so wie früher:)
    • Nachhaltigkeit und Energieeffizienz – ein großer geldwerter Vorteil hinsichtlich Werterhalt und Betriebskosten
    • Rund-um-Sorglos-Services – Kapitalanleger suchen solide Anlagen, keine Arbeit
    • Vorsorge für „Wohnen im Alter“ – das ist ein erhebliches und wachsendes Risiko, das die meisten noch nicht präsent haben.
    • Verlässliche Mieterwartung – Auslastungszahlen von anderen Häusern helfen als Beleg
    • Referenzen – von Käufern, Bewohnern, Mietern, Angestellten

Hier ein Beitrag aus der SZ vom August 2022 zu diesem Thema.

Und dann gibt es noch diejenigen Anleger, die eine Immobilie nicht wollen, sondern brauchen. Deren primäres Motiv ist nicht die Rendite, sondern der Bedarf.

Natürlicher Bedarf im demographischen Wandel

Wir erleben das im Alltag immer wieder: Sobald Bedarf akut wird, spielt der Preis eine untergeordnete Rolle. Bei Immobilien bedeutet dies: Wenn

  • der Enkel studiert, braucht er eine Studentenbude.
  • die Familie wächst, braucht sie ein größeres Zuhause.
  • der Job uns in eine andere Stadt trägt, brauchen wir dort eine Bleibe.
  • die Großeltern nicht mehr alleine können, brauchen sie Betreutes Wohnen….

Genau diese Motive sorgen momentan für die meisten Kaufabschlüsse im Immobilienmarkt. Menschen kaufen, weil sie Bedarf haben. Die Rendite rückt in den Hintergrund. Problem ist: Der Bedarf ist bei denjenigen, die ihn haben, nicht immer präsent. Vor allem dann nicht, wenn der Bedarf erst in der Zukunft liegt und jetzt schon Vorsorge dafür zu treffen wäre.

Ein gutes Beispiel für wachsenden und dringenden Bedarf ist der Markt altersgerechter Immobilien. Die demographische Welle treibt mit einer wachsenden Zahl von immer älter werdenden Menschen auf uns zu. Es ist jetzt schon offensichtlich, dass Plätze in Pflegeheimen und Betreuten Wohnanlagen zu einem knappen, heiß begehrten Gut werden. Der Bedarf steigt kontinuierlich. Es wäre jetzt an der Zeit, für sich und die eigene Familie Vorsorge zu treffen zum Thema „Wohnen im Alter“. Durch den Kauf einer altersgerechten Immobilie.

In einem Interview im Anlegermagazin CASH ist zu lesen: „Große Stabilität sehe ich bei Pflegeimmobilien, da diese aufgrund des demographischen Wandels und der hohen Nachfrage nach Pflegeplätzen und damit stabilen Mieterträgen weiterhin stark nachgefragt sein werden.“

Hätten wir doch damals…

In den kommenden Jahren wird sich der Immobilienmarkt neu formieren. Es könnte vorübergehend weniger Geld in diesen Markt fließen, weil Alternativen wie Festgeld attraktiver werden. Die besten Aussichten werden die Anleger haben, die auf die neuen Rahmenbedingungen rational und konsequent reagieren und mit der gebotenen Sorgfalt Immobilien in ihr Portfolio aufnehmen. Die Voraussetzungen sind gut:

  • Es ist mehr Kapital vorhanden als je zuvor.
  • Der Bedarf an neuen Wohnungen bleibt hoch, vor allem mit guter Energieeffizienz, vor allem in großstädtischen Lagen.
  • Bedarfsimmobilien wie altersgerechte Wohnformen profitieren von „natürlichem“ Wachstum der Nachfrage.
  • Die Preise für derartige Immobilien werden nicht fallen. Möglicherweise wird sich der Preisanstieg in der Spitze vorübergehend verlangsamen.

Übrigens ist die Situation nicht neu. Auch nach der Lehmann Krise kam es vorübergehend zu einem Investitionsstau. Der löste sich zügig auf, sobald wieder mehr Vertrauen herrschte. Diejenigen, die damals schnell agierten und in gute Immobilien investierten, dürfen sich heute über beachtliche Wertsteigerungen freuen. In 10 Jahren könnten Sie das auch.

Webseiten sind lebendig, sagt mein Kollege René. Sie verändern sich laufend – weil sich Rolle und Anforderungen der Nutzer stetig verändern und von Fall zu Fall variieren. Früher waren Webseiten eine Art Online-Schaufenster: Unternehmen präsentierten sich so breit und ausführlich wie ein 25-stöckiges Kaufhaus. Da konnte man sich leicht verirren. Heute sollten die Anforderungen an Webseiten klarer und härter sein: Sie sollten qualifizierte Kontakte/Leads generieren. Sie sollten den User schnell erkennen lassen, wo er sich befindet und was er bekommt. Für langes Suchen und Surfen bringt keiner mehr Zeit oder Nerven mit. Und dann kommen die Fragen nach Kosten, Zeit und Nutzen, die oft nur nebulös beantwortet werden und so viele Ambitionen im Keim ersticken. Aber der Reihe nach…

Ohne Webseite nicht existent

Wenn wir heutzutage etwas kaufen wollen, dann gehen die allermeisten Menschen ins Netz und suchen dort danach. Entweder über Suchmaschinen, über soziale Medien oder über Direkteingabe einer Internet-Adresse – beispielsweise über QR Code, der im Zuge der Pandemie immer mehr zur Gewohnheit wurde bei der Internet-Nutzung.

Wer bei diesen täglich Milliarden von Suchbemühungen nicht zu finden ist, bleibt für eine große Mehrheit unsichtbar und damit nicht existent. Alle anderen Wege der Kommunikation verlieren gegenüber dem Internet immer mehr an Bedeutung. Umso irritierender ist, dass es immer noch viele Unternehmen gibt, die keine Webseite oder Präsenz im Netz haben. Mal abgesehen von der Qualität des Auftritts.

Das Internet schafft neue Märkte

…oder auch alte Märkte neu: Im Juni 2022 schießt Kate Bushs 37 Jahre alter Song „Running up that Hill“ an die Spitze der internationalen Charts, „nur“ weil das Lied Ende Mai in der populären Netflix-Serie „Stranger Things“ für 30 Sekunden zu hören war. Die Serie wurde hunderte Millionen mal gestreamt in wenigen Tagen und der alte Song geriet so neu ins Rampenlicht. Kate Bush freut sich über gewaltige Einnahmen aus den Rechten.

Diese Wirkung des Internets kann sich jeder Anbieter zu eigen machen. Wenn auch nicht in der gleichen Dimension. ;) Anbieter freuen sich über neue Kunden – auch wenn sie nicht wissen, woher sie kommen, ob sie früher schon mal da waren, wie sie ihr Angebot entdeckten. Wichtig ist: Sie gewinnen neue Kunden. Und wenn sie es gut anstellen, dann können sie mit Ihnen in Kontakt bleiben und ihnen immer wieder neue Impulse und Angebote zukommen lassen.

Das Internet sammelt Kunden auch aus bislang fremden Ecken und Winkeln und nicht nur vom gewohnten Marktplatz. Ein Beispiel: Früher gehörte ein Besuch beim Metzger für viele zum täglichen Einkauf. Heute essen immer weniger Menschen Fleisch, andere wandern ab in Bio-Hof-Läden oder zum Discounter. Wenn man nichts dagegen macht, wird der gewohnte Strom der Käufer irgendwann versiegen. Mit guter Präsenz im Internet kann man gegensteuern und sich neue Märkte schaffen.

Webseite zu 100% für Kunden

Was passiert, wenn wir auf einer Webseite landen, deren Inhalte uns nicht ansprechen? Dann sind wir sofort wieder weg auf der nächsten! Wenn ein Veganer auf einer Metzger-Webseite landet, wird er schnell die Seite wechseln. Es ist kein realistisches Ziel einer Webseite, Veganer zu Fleischessern zu machen.
Selbstdarstellung oder Missionierung sind nicht gefragt. Der Kunde muss nicht das wissen, was Anbieter als interessant betrachten oder ihm unbedingt mitteilen wollen. Der Kunde sollte das angeboten bekommen, was ihn interessieren könnte. Nur das. Und das möglichst klar und einfach.

Realistische Ziele sind beispielsweise:

  • grundsätzlich Interessierte auf eine Webseite zu lotsen
  • ihnen dort schnell zu zeigen, worum es geht und warum sie hier einkaufen sollten
  • den Kaufvorgang oder auch nur die Kontaktaufnahme einladend und ohne Hürden zu gestalten.

Wir ärgern uns doch selbst immer wieder über Webseiten, auf denen

  • nicht klar wird, was konkret angeboten wird und welche Vorteile dort zu holen sind
  • die Schritte bis zur Kasse nicht intuitiv sind, sondern schwer zu finden oder aufwendig und kompliziert sind

Kosten und Zeit

Wenn man Kunden in den Mittelpunkt stellt und sich auf das eigentliche Angebot fokussiert, ist für eine Webseite meist in wenigen Wochen und zu moderaten Kosten umsetzbar. Die Arbeit beginnt damit, dass jeder Anbieter folgende Fragen beantwortet:

  • Wen will ich erreichen? Wer sind meine Kunden und neuen Interessenten – also meine Zielgruppe?
  • Was will ich erreichen? Was sollen die Kunden tun, wenn sie auf meine Webseite kommen? Was ist mein Angebot, was ist mein Ziel?
  • Wie ist der Weg dahin? Welchen Weg soll der Kunde idealer Weise durchlaufen? Wie einfach geht das? Wo liegen Hürden?

Bei der Beantwortung dieser Fragen schlüpft man am besten selber in die Rolle der Kunden, um die Lösung aus deren Sicht durchzuspielen.
Je konkreter die Antworten sind, desto hilfreicher ist dies für den nächsten Schritt: die Bewertung der technischen Umsetzung.
Je geradliniger die Vorlage ist, umso schneller geht die technische Umsetzung und umso geringer sind die Kosten für die Webseite.

Bei der technischen Evaluation wird geprüft, wie die o.g. Antworten am besten in der digitalen Welt umgesetzt werden. In den allermeisten Fällen gibt es bereits Software, die eingesetzt werden kann, um die unterschiedlichen Anforderungen zu bedienen. Nur selten wird es nötig sein, Funktionen extra zu programmieren. Zu berücksichtigen ist bei der Umsetzung, dass die Webseite mobil optimal nutzbar ist. Die meisten User greifen heute von Smartphones oder Tablets auf Web-Inhalte zu.

Nach Abschluss der technischen Bewertung nach dem Motto: „So würden wir das umsetzen“ wird ein Preis und ein Terminplan genannt. Dann weiß man, was gemacht wird, wie lange es dauert und wie viel es kostet.
Mehr ist das gar nicht. Das sollte doch machbar sein, oder? Recht viel besser können Sie Zeit und Geld 2022 nicht investieren.

Jüngste Referenzen

 

Denken Sie daran: Das Internet braucht Sie nicht. Sie brauchen das Internet.
Denken Sie nach vorne und nutzen Sie neue Chancen. Wir helfen Ihnen gerne dabei.
Rufen Sie uns an unter 0151 580 550 91 oder senden Sie eine Mail an t.bily@digital-age.marketing.

Zum Jahresende 2021 gab es zwei Ausrufezeichen zum Thema Digitalisierung. Weltärztepräsident Frank Ulrich Montgomery beklagte eine unzureichende Nutzung von Daten bei der Bewältigung der Pandemie und stellte fest: „Wir haben ein riesiges Digitalisierungsproblem nach wie vor in Deutschland“. (deutschlandfunk.de vom 30.12.21)

Siemens-Chef Roland Busch ließ in einem Interview durchklingen, dass selbst im Technologie-Konzern Siemens Digitalisierung kein Selbstläufer sei – und bestätigt die unbedingte Notwendigkeit dafür: „Wir stecken mitten in einer fundamentalen Transformation. Die Pandemie kommt belastend obendrauf.“ (sueddeutsche.de am 30.12.21).

Im Juni 2019

…erschien mein Buch „Zielgruppe 50plus: Marketing im demografischen und digitalen Wandel“. Es erläutert Notwendigkeit, Nutzen und Hürden von Veränderungen in unserem Land, das träge festklebt in alten Gewohnheiten und Strukturen. Auf Seite 3 der Einleitung ist zu lesen: „Eine Krise würde … deutlich mehr Schwung in den notwendigen Wandel bringen. Eine veritable Krise ist aber auch 2019 nicht in Sicht. Abgesehen davon: Die sollte man nicht abwarten, weil dann braucht man die Kraft an anderer Stelle. Vielmehr gilt es, den Weg zum Wandel frühzeitig selber zu entdecken und zu beschreiten“.

Dann kam Covid…

…und löste in Deutschland und Europa die größte Krise seit dem 2. Weltkrieg aus. Schnell erzwang das Virus erhebliche Veränderungen in unserem Alltag. So verzeichnen Lieferservices, Online-Handel, Homeoffice, digitale Meetings oder bargeldloses Bezahlen starkes Wachstum. Ganze Branchen wurden auf den Kopf gestellt, manche Geschäftsmodelle ausgehöhlt. Unternehmen mit guter digitaler Infrastruktur kamen regelmäßig besser durch diese Zeit des Umbruchs. Umgekehrt taumeln viele Betriebe und Einrichtungen in Schieflage, wenn sie keine Antwort parat haben auf das neue Verhalten ihrer Kunden und Geschäftspartner.

Als positives Zwischenfazit nach zwei Jahren Pandemie könnte man festhalten: Covid war ein Wachmacher. Fast alle erkennen nun, wohin die Reise in Sachen Digitalisierung gehen müsste. Einige haben sich schon auf den Weg gemacht. Jeden Tag beenden ein paar mehr ihr Wundenlecken und packen die Zukunft an.

Auf Wellen Richtung Zukunft?

Von Politik, Wirtschaft und Medien wird Digitalisierung seit Covid zwar häufiger und dringlicher thematisiert. Trotzdem fehlen gesellschaftliche Geschlossenheit und eine positive Grundstimmung gegenüber diesem Thema. Helfen würde ein gemeinschaftliches Bewusstsein der Art: „Ja, es ist wichtig und dringend, dass wir auf diesem Gebiet rasch erhebliche Fortschritte erzielen. Mein Unternehmen wird umso besser bewertet, je digitaler Infrastruktur, Prozesse oder Kommunikation aufgestellt sind.“

In der Realität sind derartige Zielorientierung, Überzeugung und Begeisterung an sehr vielen Stellen unterbelichtet und nicht mit der notwendigen Priorität versehen. „Digitalisierung? Ja, darum kümmern wir uns, wenn es mal reinpasst.“ Es gilt, diese Beliebigkeit zu ersetzen durch mehr Verbindlichkeit. Sonst droht uns auch in Sachen Digitalisierung eine langwierige Wellenbewegung: Mal geht´s besser, mal hängen wir durch. Das können wir uns nicht leisten.

Nutzen fördert Begeisterung

Das Kernproblem bleibt, dass viele Entscheider den konkreten Nutzen von Digitalisierung für ihr Unternehmen nicht greifen können. Digitalisierung klingt in ihren Ohren wie ein abstraktes IT-Phänomen. Dass dahinter handfeste und messbare Verbesserungen ihrer alltäglichen Aufgaben und Abläufe stecken, können/wollen sie nicht erkennen. Digitalisierung als Schlüssel für zukünftige Wettbewerbsfähigkeit? Das ist für viele nicht vorstellbar. Kurzum: Es fehlt vielen Entscheidungsträgern (noch) an Motiven, um Zeit, Geld und Energie in Digitalisierung zu investieren.

Motive für Digitalisierung…

…liegen meist nicht offensichtlich vor der Linse oder sind selbsterklärend. Man muss (mindestens) eine Ebene tiefer graben und neue Wege denken, die schneller und besser ans Ziel führen.

Beispiel Meetings oder Events:

  • Es geht nicht darum, persönliche Treffen durch digitale Plattformen zu ersetzen.
  • Es geht darum, Kommunikation und Entscheidungsfluss jederzeit an jedem Ort aufrecht zu erhalten und so Transparenz und Effizienz des Unternehmensgeschehens zu steigern – bzw. nicht aufzuhalten durch persönliche Absenzen oder Befindlichkeiten. Nebenbei spart man Kosten für Reisen, Logis etc., schont die Umwelt und stärkt das Image als flexibler Arbeitgeber.

Beispiel Gesundheitswesen:

  • Es geht nicht darum, Daten zum Gesundheitszustand digital zu erfassen, zu speichern und auszuweisen.
  • Es geht darum, mit Hilfe von digital erfassten Daten schnellstmöglich Entwicklungen und Zusammenhänge zu identifizieren. Etwa wie ein Virus mit anderen Krankheitsbildern zusammenspielt. Oder warum und auf welchen Wegen bestimmte Zielgruppen und Regionen von einer Pandemie heimgesucht werden und wo die nächste Gefahr lauert. Und das alles laufend, automatisiert und unabhängig von Pausenzeiten der Gesundheitsämter. Stellen wir uns vor: Jeder Test, jede Impfung, jede Krankmeldung, jede Diagnose, jedes Rezept würden automatisch einfließen in den anonymisierten Gesundheitsstatus von über 80 Millionen Deutschen… oder 450 Millionen EUropäern. Wir hätten jederzeit ein aktuelles, differenziertes Bild von der Pandemie und könnten mit gezielten Maßnahmen darauf reagieren – anstatt mit Pauschalverordnungen wie Lockdowns. Wir hätten zudem viel handfestere Argumente, Leute für Impfungen zu gewinnen.

Motivation für Digitalisierung liegt bei jedem Betrieb, Verband oder Verein an anderer Stelle. Entsprechend unterschiedlich sind die Maßnahmen zur Digitalisierung, auch hinsichtlich Aufwand und Investitionsbedarf. Nur eines ist klar: Jeder, wirklich jeder Betrieb kann von Digitalisierung profitieren – nachweislich, geldwert, messbar.

Wetten, dass?